一昔前は資産運用の選択肢として株や不動産、投資信託くらいしかありませんでしたが、最近では日本でも色々な選択肢がでてきました。
今回は不動産投資ファンドとして注目を集めている「みんなで大家さん」について分析していきたいと思います。
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「みんなで大家さん」ってどんな仕組み？
不動産投資と言えばネックになるのは金額ですよね。物件を買いたいけど値段が高い・・・
それを解決したのが「みんなで大家さん」です。投資家が何人も集まって、営業者であるみんなで大家さん（正確には都市綜研インベストファンド株式会社）と匿名組合契約を結ぶことで、100万円という小口からの出資が可能になるのです。
（出典：みんなで大家さんHP）
簡単にいってしまえば、名前の通りみんなでお金を出しあって一緒に大家さんをやりましょう、実際の運営管理等は会社が全部やるのでお任せで良いですよ、というのがみんなで大家さんの仕組みです。
みんなで大家さんに投資すべきか否か
みんなで大家さんは怪しい？詐欺？
それでは、みんなで大家さんの仕組みを踏まえた上でこれに投資すべきかどうかを見ていきましょう。
まず気になるのはちゃんと資産運用してるの？詐欺じゃないの？というところですよね。
色々調べてみると様々な話が出てきます。
調べていくと疑わしい部分もあり、適切な会計処理がなされているか、本当に出資金が不動産での資産運用に適切に回されているかは気になる所ですね。怪しいだとか詐欺だとか思う人は、投資しない方がいいでしょう。
ですが、それだと話が終わってしまいますので、今回の記事では、悪意はない＝きちんと資産運用をしていると仮定した上で分析していきたいと思います。
きちんと資産運用されていたとしてもダメ！
そして、結論から述べていきますが、仮に悪意はなくまっとうに資産運用がされていたとしてもみんなで大家さんに投資すべきではありません。
当然ですが、資産運用を考えるにあたっては、その運用が上手くいくかどうかが大切です。
ファンドがマジメに資産運用に取り組んでさえいれば投資に値するという訳ではありません。
具体的な案件にフォーカスしてみていきましょう。
シリーズ46号を分析してみよう！
シリーズ46号の概要
（出典：みんなで大家さんHP）
こちらはシリーズ46号として募集されているアグレボバイオテクノロジーセンターです。想定利回りは7%、運用期間は5年とあります。
そして、詳細を見ていくと総出資総口数 4,290口（4,290,000千円）想定賃貸利益が300,300千円とあります。きちんとこの3億30万円の賃貸利益が得られれば、7%の利回りを達成できることになる訳です。
投資家への利回りが7%ですので、ファンド側の儲けも考慮すると本来は9~10%くらいで回したいはずです。ですが、ここでは7%で良いとして考えてみます。
六本木ヒルズよりも高い想定賃料
対象不動産の所を見ると、営業者は当物件の土地・建物の3/21を賃貸するとあります。不思議な書き方をしていますね。後ほど物件の詳細は調べるとして、延床面積がありますのでざっくり計算してみましょう。
(43,525.57 + 54.74 + 2,887.24 + 2,931.69) × 3 ÷ 21 = 7,057 (m2)
この面積を賃貸するのに対して年間3億30万円が支払われれば良いということになります。月間に直すと2,502.5万円です。
7,057(m2)に対して月2,502.5万円、1(m2)あたり約3.5万円の賃料です。ハッキリ言ってこれはめちゃくちゃ高いです。
例えば、かの有名な六本木ヒルズでも、目安として1(m2)あたり約2万円です。アグレボバイオテクノロジーセンターの賃料は六本木ヒルズの1.75倍もするわけです。
つまり、六本木ヒルズの2倍近いような価格で賃料を払ってもらわなければ7%という運用利回りは達成できないのです。
運用利回り7%を達成するのは、著しく困難であると言えるでしょう。
投資先は廃墟・・・！？
続いて、先程「当物件の土地・建物の3/21を賃貸する」という表記が気になっていましたが、物件がどういうものか調べてみましょう。
（出典：Googleマップ）
住所を調べてみると、「グランモール水巻店」というショッピングモールの一角であることが分かります。なるほど、それで3/21を賃貸するなんていう不思議な書き方がしてあったわけですね。
そして、このグランモール水巻店はテナントの出店が相次ぎ、今はスーパーを含めて2店舗しか営業していないようです。とてもではないですが、土地に価値があるとは言えませんね。いや、全くないと言っていいでしょう。
余談ですが、一部では明るい廃墟なんていう言われ方もしているみたいです。笑
話をまとめると、このシリーズ46号という投資がやろうとしていることは、「42億9千万円もの多額のお金を個人投資家から集めて、さびれたショッピングモールの一角を手に入れ、六本木ヒルズの2倍近いような賃料で貸し出す」という内容です。
あなたは、この投資が上手くいくと思いますか？
成功する確率は、ほとんどないと言わざるを得ません。残念ながら「みんなで大家さん」には投資すべきではないというのが結論です。
資産運用で成功するための秘訣とは
想定利回りは関係ない
投資すべきか否かの判断をする時には、投資の内容自体が上手くいくかどうかを考えなければいけません。
今回は失敗する可能性が非常に高い内容でしたので投資してはダメです。ですが、想定利回り○%という表記があると、人間はまるでそれが実現するかのような錯覚をしてしまいます。
想定利回りはあくまで想定ですので実際の利回りには関係ありません。想定利回り○%という表記には騙されないようにして下さい。
リターンが青天井の資産運用をしよう！
利回り○%と表記があると安心する気持ちになりますが、リターンが○%と固定されているものはおすすめできません。
どんな資産運用であってもリスクをゼロにはできないので、リターンは上限がなく青天井であるものが絶対良いです。
個人的にはやはり株式がおすすめですね。不動産やソーシャルレンディングなどは止めた方がいでしょう。
株式投資は気になるけど自分でやった事がなくて怖いという方は、ヘッジファンドがおすすめです。
初心者にはヘッジファンドがおすすめ！
ヘッジファンドとは資産運用のプロフェッショナル集団で、あなたの代わりに株式投資をしてくれます。そのため、株の全くの初心者でもプロと変わらないクオリティの運用を実現できるのです。
腕のいいヘッジファンドであれば10%程度の利回りが期待できます。
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資産運用を始めようと思っているけど何をしたらいいか分からないという方はぜひヘッジファンドを検討してみて下さい。
ヘッジファンドで資産運用するにはまずファンドの詳細説明を聞く必要があります。ヘッジファンドのホームページから連絡できますので問い合わせてみて下さい。
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